Jelenleg az irodapiacon 311 modern, A vagy B kategóriás irodaház található. Ebből 208, vagyis kétharmaduk abban a korban van, amikor már túl van vagy szükséges egy jelentősebb felújítás. A DTZ ingatlan-tanácsadó adatai szerint az irodaállományból 105 ingatlan (633 ezer négyzetméter) az irodaépítés első hőskorában az 1996 és 2000 között épült: A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, ám nagyobb alapterületű irodaépületet adtak át, így az állomány több mint 1 millió négyzetméterrel növekedett ebben az időszakban. A válság éveiben visszazuhant az irodaépítés, az elmúlt 3 évben mindössze 10 ingatlant építettek bérbeadási céllal.
Utóbbiak még nem, de az említett két hullám öregedő irodaházai már megértek rá vagy túl is estek az első felújításokon. A CA Immo ingatlanbefektető tapasztalata szerint megfelelő karbantartás és ellenőrzés mellett 10-12 éves korban kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. A rendszerek átlagos élettartamát táblázatban foglaltuk össze: mint látható, elsőként a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá.
Irodaházi rendszerek várható élettartama
Berendezés
Várható élettartam
Szivattyúk
10-15 év
Fan-coil berendezések
12-15 év
Hűtőgépek, kazánok, szellőzőgépek
15-20 év
Felvonók
20-25 év
Ventillátorok
20-25 év
Elektromos kapcsolószekrények
20-25 év
Forrás: CA Immo
Az irodaházi rendszerek felújítása általában akkor válik szükségessé, amikor az állapotuk miatt már nem üzemeltethetők gazdaságosan vagy üzemeltetési kockázatot jelentenek, javításuk pedig már nem éri meg. Megfontolandó a munkálatok elvégzése akkor is, ha a modern technológia racionális időn belül megtérülést hoz. A felújítás ugyanis jelentősen csökkentheti az üzemeltetési költségeket. „Elsősorban az energiafelhasználást csökkentő fejlesztések faragnak le ebből az összegből. ” – mondja Pintér György, a CA Immo műszaki vezetője.
Face-lift és megtakarítás
A budapesti irodaházakban végzett leggyakoribb felújítási munkák között van a közös területek új designjának kialakítása. Az említett költségmegtakarítási potenciál miatt az utóbbi években több az energetikai jellegű felújítás: ilyen például a világításkorszerűsítés, amelyekkel jelentős mennyiségű elektromos energia takarítható meg. A hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása is ilyen hatású. A CA Immo épületein rendszeresek a biztonságtechnikai beruházások, mint a video-megfigyelő rendszerek, beléptető rendszerek korszerűsítése.
A felújítások egy része az épület iránti bérlői érdeklődés felkeltését célozza. „Ilyenek az esztétikai változások, az úgynevezett face-liftek” – mondja Pintér György. „Szintén ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa.”
Ki kell tűnni
Márpedig ezek fontos szempontok, hiszen ki kell tűnni a jelentős irodaházi kínálatból. A vevők ugyanis megszokták, hogy még a jó minőségű, esztétikus irodaházakban is alacsony a bérleti díj, tehát inkább az üzemeltetési költség és az épület színvonala, modern szemlélete alapján döntenek. A potenciális ingatlan-befektetőknek is számít az ingatlan életkora, állapota, műszaki felszereltsége, hiszen nem mindegy, mikor kell a felújításra legközelebb nagyobb összeget szánniuk.
Az erős piaci verseny miatt egy régebbi épület felújításával a tulajdonosok csak felzárkózni tudnak az új épületek kínálatához. Ezért a munkálatok költségeit, az ingatlan értéknövekedését nem lehet érvényesíteni a bérleti díjban. Az egyetlen kivétel, ha egy öreg, alacsonyabb kategóriájú épület minőségét, esztétikai értékét és technikai jellemzőit alapvetően megváltoztatja a felújítás. Kisebb mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épületnek sikerül megszereznie valamilyen nemzetközi zöld minősítést.
Fontos lett az alvállalkozó
„A lelkiismeretes karbantartás és a műszaki üzemeltetés alapossága döntő abban, hogy az épület berendezései, rendszerei mikor használódnak el. Erre és a facility managementre fordítjuk az üzemeltetési költségek 10 százalékát. Ezért ma már az alvállalkozók kiválasztásakor is mérlegelni kell, hogy a rajtuk megtakarított költség nem vezet-e ahhoz, hogy a berendezéseket idő előtt kell majd felújítani” – teszi hozzá Pintér György.
Zempléni Kommunikáció
