Valójában nem egy vadonatúj fejlesztői koncepcióról van szó, hanem inkább a megváltozott igényekről, melynek kapcsán a fejlesztők is újragondolják az épületeikhez tartozó szolgáltatásaikat – hívja fel a figyelmet Pál Tamás, az ESTON iroda-bérbeadási divíziójának vezetője. A piacon már több beruházó felismerte, hogy könnyebben el lehet adni egy projektet, ha az irodaház fejlesztéssel párhuzamosan egy új önálló, önellátó városközpontot sikerül kialakítani.
Erre láthatunk példát Pesten és Budán egyaránt (Corvin Sétány, MOM Park, Allee, West End City Center), bár kialakult városközpontok nálunk még mindig csak egyes kerületekre jellemzők. Sok olyan külső kerület van még Budapesten – ilyen például a XIV. kerület – Amelynek nincs igazán tipikus, minden szolgáltatást biztosító városközpontja. Pedig nagyon sok cég működik ezekben a kerületekben is, sokan laknak és dolgoznak ilyen városrészekben, tehát a kereslet már helyben van. „Sok olyan vállalkozás létezik, amelyik folyamatosan bővül, irodaigénye már a modern bériroda-piacon is értelmezhető mérettartományba esik, de az adott régió megfelelő minőségű bérirodáinak hiánya miatt mégis inkább családi házat bérelnek vagy vásárolnak (akár többet is), ahelyett, hogy beljebb költöznének a városba” – mutat rá az ESTON irodapiaci szakembere. Ez a folyamat évekkel ezelőtt például a XI. kerület esetében is így zajlott le.
A komplex fejlesztések kapcsán létrejövő, illetve felpezsdülő városközpontok sikeres példájáért nem kell messzire menni a város szívétől. A Corvin Sétány a pesti belváros egy frekventált lokációján valósult meg, mely korábban nem volt az irodapiaci kereslet – sem a kínálat – fókuszában. Mégis, az irodaházak környezetében megvalósult projektelemek – bevásárlóközpont, lakások – ma már nagyszerűen élnek együtt szimbiózisban, ami további fejlesztések iránti igényt is megalapozott. (A 2004-ben indult fejlesztés összesen 220 000 négyzetméteres területre fog kiterjedni) „A területen megépült Corvin Plaza öt évvel ezelőtt nyílt meg; az üzletközpontnak helyet adó Corvin Sétány jelenleg is Közép-Európa legnagyobb belváros-megújítási programjának számít, és ez egyben Budapest legnagyobb ingatlanfejlesztési projektje. A négyszintes komplexum bruttó kiskereskedelmi alapterülete 34 600 négyzetméter, a kihasználtsági mutató immár megközelíti a 100%-ot” – tudtuk meg Szabó Tímeától, a bevásárló központ marketing vezetőjétől.
„Sokan szeretik a „visionary” kifejezést használni magukra illetve tevékenységükre, de én úgy gondolom, hogy a meglévő irodapiaci igény kielégítésén túl új kereslet generálására, illetve az adott részpiac felpezsdítésére, rehabilitálására is alkalmas komplex beruházások fejlesztőire ez teljes mértékben igaz. Volt egy víziójuk, és ezt teljes mértékben meg tudták valósítani.” – mutatott rá Pál Tamás az elmúlt évek tapasztalataira.
A városközpont jellegű fejlesztéseknek tehát van jelene és jövője. Házat bárhol lehet építeni, de ha nagy volumenben gondolkodunk, akkor ezt a városfejlesztési koncepciót figyelembe kell venni, és úgy érdemes igazán ebbe belekezdeni, hogy minden szolgáltatás, ami szükséges lehet a bérlőknek, helyben rendelkezésre álljon. Az ESTON jelen pillanatban is közös-kizárólagos ügynökként dolgozik egy városközpont-jellegű beruházás előkészítésén: a Bartók Udvar második ütemében a bérlőket már az első – kizárólag irodaterületekből álló – ütemnél jóval szofisztikáltabb szolgáltatáscsomag várja majd. Bár ebben az esetben nem tipikus városközpont-jellegű beruházásról van szó, de a várakozások szerint az ingatlan a XI. kerület hangsúlyos üzleti pontja lesz.
Az aktuális fejlesztői szemléletre visszatérve Pál Tamás rámutatott, a fejlesztők (de a bérbeadók is) felismerték, hogy nem elég egy „szimpla” irodaházban gondolkodniuk, nem elég pusztán olyan fejlesztési telket találniuk, ahol egy 15-20 ezer négyzetméteres irodaépület megvalósítható, hanem olyan házra van szükség, ahol a környéken valóban elérhetők magas szintű szolgáltatások, megfelelő vásárlóerő mellett. Jól kitapintható, hogy jelentős mértékben megváltoztak a bérlők munkakörnyezettel szemben támasztott igényei is: a munkakörnyezet a munkaerő toborzásban és megtartásban komparatív előnynek tekinthető, különösen az Y-generációt foglalkoztató cégek esetében. Nagyon jól látható ez a már említett MOM Park és Corvin Sétány fejlesztéseknél, ahol a bérlőknek nemcsak a munkához, hanem a vásárláshoz, szabadidőhöz és életmódhoz tartozó szolgáltatások is adottak.
A jövőbeni projektek is láthatólag ezt célozzák meg: nem véletlen, hogy városközpont jellegű fejlesztésben gondolkodik több aktív piaci szereplő, akik közül mindenképpen érdemes odafigyelni a Futureal illetve a HB Reavis aktivitásaira – zárja a piaci áttekintés az ESTON ingatlanpiaci szakembere.
OGH
