Kibédi Varga Lóránt, CBRE, ügyvezető igazgató:
2014-ben Európa-szerte gyorsan növekedett az ingatlanbefektetési forgalom; kb. negyedével bővültek a piacok. A növekedés Magyarországon még jelentősebb volt: a tavalyi ingatlan-befektetési forgalmat már nyári végére meghaladta az idei érték, és év végére elképzelhető a 650 millió eurós határ átlépése is, amire 2007 óta nem volt példa. A növekvő befektetői étvággyal párhuzamosan itthon is elindulhatnak felfelé az árak. Erre tőlünk nyugatra már látunk példát: az év elején Madrid és Dublin járt élen a drágulásban, de a kontinens keleti felén is lassan kibontakozik ez a trend. Varsóban és Prágában már csökkentek az elvárható hozamok az árak emelkedése révén, és Budapesten is hasonló folyamatnak lehetünk tanúi.
Az ingatlanok iránti befektetői kedv további erősödésére hat az Európa-szerte laza monetáris politika, a piacok az eurozóna javuló gazdasági kilátásai ellenére sem számítanak rövidtávon kamatemelésre. A laza monetáris politika mellett a tovább erősödő ázsiai és amerikai tőkebeáramlás is a befektetési piacok további növekedése felé mutat, így az ingatlanok iránti kereslet továbbra is erős marad.
Egyértelműen megmutatkozik az igény a magas minőségű ingatlanokra, ezek mind bérbeadás, mind értékesítés szempontjából sikertörténetnek könyvelhetők el. A prémium termékek piacán már magasabb bérleti díjat látunk, mint pár éve, és az eladási ár is magasabb, mint a tavalyi volt, hiszen nagyobb a befektetői érdeklődés. A trend azonban egyelőre nem általános: érezhetően nő a különbség a legfelső kategória és a többi ingatlancsoport között; áremelkedésről egyelőre csak a prémium kategória kapcsán beszélhetünk. Mindazonáltal pozitív a változás a nem-prémium ingatlanok piacán is: itt nem emelkedtek ugyan az árak, de több bérleti és értékesítési tranzakciót regisztráltunk idén, mint tavaly. A hangulat javulásával a tranzakciók mérete is emelkedésnek indult: a jövőben egyre több befektetésről adhatunk majd hírt, így az ingatlanpiaci események 2015-ben is izgalmasak maradnak.
Tim Hulzebos, Colliers International, managing director:
2014-ben egy nagyon aktív irodapiacnak lehettünk tanúi, egészséges növekedéssel, a korábbinál alacsonyabb üresedési rátával, valamint az ország és az ingatlanpiac sokkal jobb megítélésével, ami számos, jelentős tranzakciónak köszönhető. A logisztikai és ipari ingatlanok piaca is a fellendülés jeleit mutatja. Mindez segített abban, hogy egyre több munkánk legyen, és pozitív eredménnyel zárjuk az évet. Arra számítunk, hogy ugyanaz a tendencia lesz érvényes 2015-re vonatkoztatva is: remélhetőleg új fejlesztések és új épületek építése is elindul az üzleti szektorban. Mindez megerősíti a pozitív változásokat a piacon és általában a gazdaságban.
Pados Gergely, Cushman & Wakefield Budapest, ügyvezető Igazgató:
A meglehetősen negatív nemzetközi megítélés ellenére, a tények és a rendelkezésre álló számok alapján kijelenthetjük, hogy Magyarország kereskedelmi ingatlanpiaca jó úton halad. Ezt nem más, mint a fellendülő befektetési piac, a tavalyi év rekord mennyiségű terület bérbeadása, valamint a több, új, nagy nemzetközi kiskereskedelmi márka megjelenése bizonyítják.
Talán így az év vége közeledtével elmondhatjuk, hogy a tavalyi közel 400,000 négyzetméteres rekord ’take-up’ után, idén még több iroda bérbeadásra számítunk, mely a piaci stabilitás legfőbb mutatója. A tranzakció típusok megoszlása hasonlóan alakul majd a korábbihoz, így főként a szerződéshosszabbítások és bővülések dominálnak majd, mely a nagyvállalatok hosszú távú elkötelezettségét mutatja. Fontos megemlíteni emellett, hogy a jól képzett és európai viszonylatban olcsó munkaerőnek köszönhetően, a nagy, nemzetközi cégek, egyre több ’Shared Service Center’ irodát nyitnak hazánkban, mellyel Magyarország jelenleg Közép-Európa SSC központjává vált. Ez vélhetően az elkövetkezendő évekre is kihat majd és meghatározó eleme lesz a bérbeadásoknak. A kihasználatlansági mutató jövőre is lassan, de folyamatosan csökken majd, mely azonban nem csak a megnövekedett aktivitásnak, de a limitált spekulatív fejlesztésnek is köszönhető.
A spekulatív fejlesztések hiánya az ipari ingatlan szektorra is elmondható. Az elmúlt évben a pozitívabb általános megítélés, az aktívabb keresleti piac és az elmaradó új fejlesztésekből adódó, nagy, egybefüggő raktárterületek hiánya jelentősen mérsékelték a korábban történelmi magasságokba szökő kihasználatlanságot. Mivel az elkövetkező években sem valószínű új átadás, az új bérlők megjelenésével, valamint a meglévő bérlők területigényének növekedésével, a ’vacancy’ további csökkenésére és javuló piaci felszívásra számítunk. Ez a trend közép- és hosszú távon elősegítheti a bérleti díjak fokozatos emelkedését is. Magyarország a gyártás- és összeszerelés tekintetében változatlanul vonzó célpont maradt, melyet a meglévő és a piacra újonnan belépő nagyvállalatok, továbbá az autóipar töretlen sikere támaszt alá.
A korábbi évekhez hasonlóan az ingatlankezelés- és üzemeltetés üzletág (melyet szintén befolyásol a kevés új ingatlanfejlesztés), az idei évben is aktív volt Magyarországon, sok tenderrel és új lehetőségekkel melynek egyik oka, a bankokhoz visszakerült ’bedőlt’ eszközök üzemeltetésének kiszervezése. Ilyen és ehhez hasonló új megbízásokra, az új épületek üzemeltetése mellett, a jövőben is számítunk majd. Egy-egy új üzemeltetési megbízás, kiváltképp a bérbeadással karöltve, mindig kihívást jelent számunkra, hiszen a Cushman & Wakefield szakértelme és tapasztalata már nem egyszer javított jelentősen a kezelt ingatlanok teljesítményén (Aréna Plaza, Campona, Pólus stb.).
Bár a ’pláza-stop’ és a piaci telítettség miatt az elmúlt évben nem történt új bevásárlóközpont átadás az országban, a kiskereskedelmi ingatlanpiac felfelé ívelése folyamatos. Az olyan nagy, nemzetközi márkák, mint a Massimo Dutti, a H&M, a Michael Kors vagy a Zara terjeszkedése és bővülése folyamatos mozgásban tartják a nagyobb bevásárlóközpontokat, növelik a látogatószámot és egyre vonzóbbá teszik az épületeket más fontos bérlők számára is. A bevásárlóközpontok jó teljesítménye mellett, a budapesti belváros sikere elvitathatatlan. Itt nyitotta meg első üzletét a Cushman & Wakefield segítségével idén a Desigual, és első, magyarországi, zászlóshajó üzletét a Zara Home. Az ingatlan befektetési piac fellendülését idén a külföldi portfoliók eladása és a nagyvállalati tranzakciók helyett, leginkább az önálló ingatlanok értékesítése jellemezte. Bár a piaci aktivitás még nem érte el a korábbi szintet, a finanszírozási lehetőségek bővülnek és a bankok ismét versenybe szállnak a minőségi ingatlanokért. A folyamatosan növekvő bérlői kereslet, várhatóan a bérleti díjak emelkedését vonzza magával, mely elősegíti a hozamok felzárkózását a közép-európai szinthez.
Czifra Balázs, DTZ, Country Head:
A DTZ meglátása szerint a 2014-es esztendő jelentős változást hozott a magyarországi ingatlanpiacon. Kiemelendő, hogy az elmúlt évekhez viszonyítva egyértelmű jelei vannak a fellendülésnek és ez szinte minden szektorra igaz. Ezzel párhuzamosan Magyarország újra felkerült a befektetők térképére, melynek előszeleként több, nyílt piaci tranzakció is zárult, elsősorban iroda és kiskereskedelmi ingatlanok esetében. Az irodapiacon az irodaállomány javulása mellet (több nívós újépítésű ingatlan került átadásra), egyértelmű nőtt a kereslet. Fontos tényező, hogy ennek összetétele is változott, hiszen nagyobb arányú az új bérbeadás, mint a korábbi években.
A logisztikai piac is magára talált, mely a volumenek növekedésével és Magyarország, mint regionális elosztó-központ szerepével magyarázható. Bár fejlesztések még nem történnek, de a keresleti növekedés indukálhat egy elsősorban előbérleten alapuló fejlesztői tevékenységet. A befektetési ingatlanpiacon is érzékelhető a kedvezőbb megítélés, az élénkebb érdeklődés, miszerint jelenleg nagyobb arányú tőke keresi a befektetési lehetőségeket, mint amennyi elérhető ingatlan van a piacon. Ehhez persze hozzátartozik, hogy a vevői és eladói elképzelések még sok esetben nem találkoznak, tekintve, hogy a vevők nagy százaléka jelentős hozamprémiummal számol.
A tendenciák mindenesetre biztatóak és 2015-re nagy eséllyel át fog gyűrűzni mindezek hatása, azaz joggal lehet nagyobb elvárásokat támasztani mind fejlesztői, mind befektetői szempontból. A DTZ, az új tulajdonosi struktúrában mindenképp tevékenysége bővítésével reagál a piaci környezet javulására.
Salamon Adorján, Eston International, elnök vezérigazgató:
2014-ben felpezsdült az ingatlanpiac, minden szegmensben nőtt az aktivitás. Pozitív folyamatok indultak be mind a fejlesztések, mind a bérbeadások és a befektetések vonatkozásában, a piaci jelentések rendre rekord mértékű forgalomnövekedésről számolnak be (alacsony bázishoz viszonyítva). Ám megítélésem szerint az iparági szereplők a valósnál kedvezőbben értékelik a helyzetet. A piac a válságot követően megfagyott akár egy jéghegy, és habár kisütött a nap és megkezdődött az olvadás, a csúszós felszín alatt még kemény jég található.
Más szavakkal: az ingatlanpiaci konjunktúra jellemzően a csúcson indul, vagyis elsőként a prémium termékek szegmensében történik (és várható) fellendülés. Hiszem, hogy ez idővel a piac magasabb kockázatú termékeire is átgyűrűzik, de véleményem szerint a fejlesztési és befektetési volumenben rövidtávon kisebb megtorpanások is jöhetnek. Összességében egyetértek azzal, hogy a magyar ingatlanpiac hajója megtalálta a helyes irányt, a további fellendülés már csak a sebesség helyes megválasztásán múlik.
Furulyás Ferenc, JLL Hungary, managing director:
2014 év végéig megközelítőleg 550 millió euró körüli befektetési volumenre számítunk. Érdekes szembenállás tanúi lehetünk: az osztrák és a német, illetve a többi kontinentális intézményi befektető továbbra is elkerüli a magyar piacot, a kiszámítható és szavahihető makrogazdasági környezet általuk vélt hiányosságai miatt, míg az egyéb, főleg transzatlanti befektetők aktivitása egyre nő. Ebben az évben jelentős volt a magyar befektetők szerepvállalása, akik egyértelműen az alacsony kamatkörnyezetből fakadó tőkeáramlás elsődleges haszonélvezői. 2015-ben hasonlóan lendületes befektetési piacra számítunk, s a már jelenleg is tárgyalás alatt álló tranzakciókat tekintve a jövő év - volumenét tekintve -, valószínűleg meg fogja haladni az ideit. Ugyanakkor egyértelmű, hogy Magyarország kockázati megítélésének, befektetői besorolásának jelentősen kell javulnia ahhoz, hogy a befektetési összeg megközelítse, netán meghaladja az 1 milliárd eurós szintet.
Az irodapiacon az elmúlt évekhez hasonló trend folytatódott 2014-ben is; bár az első három negyedév végéig valamivel erősebb volt a nettó bérbeadás nagyságrendje, a bérlői aktivitásban még mindig jelentős a szerződés újratárgyalások szerepe. Az energetikai, IT és az SSC szektorok voltak legaktívabbak ebben az évben és jelentős volt az állami szféra jelenléte is a bérlői piacon. 2015-ben hasonlói piaci feltételekre számítunk: továbbra is minimális lesz a spekulatív fejlesztési volumen, és kevés új építésű, kiemelkedő minőségű, nagy összefüggő szabad területekkel rendelkező irodaház lesz a piacon. Jellemző marad az első generációs irodaházak üresedése és mivel a bérlők egyre tudatosabban választják meg az irodaterületüket, sok esetben fenntartható irodaházat keresnek, így ezek az üressé váló irodák egyre nehezebben fognak új bérlőre találni.
Tilki Róbert, Robertson Hungary, ügyvezető igazgató:
2013 év végétől lassú élénkülést érzékeltünk az ingatlanpiac minden szegmensében. Az idei évben is ez a trend folytatódott, jelentősen több keresést regisztráltunk az irodapiacon, melynek eredményeképp az év során lezárt üzletek volumene csaknem megkétszereződött 2013-hoz képest. Bérbeadó ügynökségi, és tulajdonosi oldalról megközelítve egyértelműen pozitív eredményeket hozott az év. Az irodapiac kifejezetten jól teljesített eddig, kimagasló éves bérbeadási volument várunk. A bérlői oldalnak egyre nehezebb dolga lesz jó minőségű, nagyobb, összefüggő területeket találni. Bizonyos részpiacokon pl. Dél-Budán már nem találhatunk 2000 m2-nél nagyobb összefüggő területet. Úgy gondolom, 2015-ben a bérlőket érheti meglepetés, a korábbi széles irodapiaci kínálat jelentősen zsugorodik, a kedvezmények mértéke pedig csökken. Elképzelhető hogy a bérleti díjak növekedésnek indulnak. 2015-ben várhatóan megnő az elő-bérleti tranzakciók volumene, a kétszáz-háromszáz főt foglalkoztató cégek költözés esetén már csak elő-bérletben gondolkodhatnak.
A kereskedelmi ingatlanpiac minden szegmensében minimális az új spekulatív fejlesztések száma, a retail szektor természetes fejlődését a mesterséges kormányzati szabályozások is nehezítik. Általánosan azonban igaz, hogy a bérlők stabil érdeklődésének és az új igények megjelenésének köszönhetően tovább csökkent az üres területek aránya. Az irodapiaci kihasználatlanság öt éve nem volt ilyen alacsony, a logisztikai területen is fogynak az üres területek. Pozitív tényező, hogy az irodapiac mellett a logisztikai szegmensben is vannak új piaci belépők. Tekintettel arra, hogy drasztikusan csökken az üresen álló magas minőségű raktárterületek száma, csak a build-to suit projektek jelenthetnek majd választ a növekvő keresletre. A korábbi évek alacsony aktivitása után leginkább a befektetési piac élénkülése volt a legszembetűnőbb idén. Magyarországon sok a jó minőségű, jó áron, magas hozammal elérhető ingatlan.
A magyar állam hitelprogramjának köszönhetően a kisebb volumenű, egy milliárd forint alatti ingatlanokra az érdeklődők száma drasztikusan megnövekedett. Ezen magyar vállalkozások az alacsony árakat kihasználva új ipari/telephely és irodaingatlanok után érdeklődnek. Az alacsony kamatok miatt a magánbefektetők az ingatlanalapok felé fordultak, aminek eredményeként ezen alapok vásárlásába kezdtek. Eddig elsősorban a hazai befektetők vásároltak, de a külföldiek is érdeklődéssel tekintenek Magyarországra, igaz, ez konkrét tranzakcióban még nem realizálódott. A befektetők egyaránt nyitottak az olcsón megszerezhető, valamint a drága, de prémium kategóriát képviselő ingatlanok. A finanszírozási hajlandóság is érzékelhetően javul a bankok részéről, ami jó hír a jövőre nézve.
Irodakereso.info
