- Szaporodnak az optimista hangvételű sajtóközlemények. Érzik a fellendülést?
-  Egyértelműen élénkülést tapasztalunk a piacon, de ennek értékeléséhez a bázist is meg kell vizsgálni: az elmúlt 4-5 évben nem sok minden történt a hazai ingatlanszektorban, vagy fogalmazzunk úgy, hogy jelentős fejlesztés nem valósult meg. A 2008 előtti periódushoz képest még mindig nagyon gyenge a mostani fejlesztések üteme. Ebben annak is szerepe van, hogy egy új projekt átfutási ideje a koncepció kidolgozásától a kulcsátadásig jellemzően 24-36 hónap.  Tehát, ha most mindenki a korábban halasztott tervek beindítása mellett dönt, akkor is el kell telnie két-három évnek, amíg ennek látható eredménye lesz.


- De az örömteli, hogy újra folynak spekulatív fejlesztések is?
- A 3,2 millió négyzetméternyi összirodaterülethez képest 20-30 ezer nm fejlesztés folyik spekulatív módon, ami szinte a statisztikai hibahatáron van, vagyis elhanyagolható mértékű. Ennek egyik oka a finanszírozás nehézsége, a másik a lassan bővülő bérlői kereslet. Ugyanakkor bevásárlóközpont fejlesztés szinte nem történik ma Magyarországon. 


- A hírek szerint a hazai finanszírozás könnyebbé vált az elmúlt bő félévben, vagy ez nem így van?
- Nem. Tavaly év végére jutottunk oda, hogy már 3,5 %-os fejlesztési finanszírozási marzs is elérhetővé vált Magyarországon, de korábban a 4,5-5%-os ráta volt a jellemző. Lengyelországban ez az érték 2,5-2,75 % - maximum 3% -, immár hosszú évek óta.  (A finanszírozási marzs az a kamatteher, amit a kölcsönt felvevőnek a jegybanki alapkamat felett kell fizetnie a kölcsönt folyósító felé. A szerk.) És az új projektek elindulásakor a finanszírozás csak az egyik faktor, emellett figyelembe kell venni az elérhető bérleti díjakat is. Budapest az irodaházak tekintetében Varsó alatt van 30-40 százalékkal, vagyis nálunk a kitermelhető bevétel is alacsonyabb. A befektetők ezen túlmenően azt is vizsgálják, hogy milyen az exit lehetőség, vagyis mennyire egyszerű kiszállni a projektből, milyen a kész épület(ek) értékesítési lehetősége. 


- Gyakorlatilag meg is válaszolta a következő kérdésemet: emiatt fejlesztenek Lengyelországban lényegesen többet?
- Igen, ez így van. Volt olyan évünk, amikor a TriGranit a 700 ezer lakosú Krakkóban egyedül többet épített, mint amennyi fejlesztés a teljes budapesti irodapiacon történt. Varsóval már régóta nem lehet Budapestet összehasonlítani, Prága is előttünk jár, és lassan Bukarest is jobb helyzetbe kerül, annak köszönhetően, hogy Budapest sok banknál még mindig nem ajánlott kategória a finanszírozást illetően. 


- Mi a helyzet Pozsonnyal?
- Szlovákia kis piac, az elmúlt 10-15 év fejlesztését követően lassan elérték azt a szintet, hogy már van elég iroda, bevásárlóközpont, így újabb jelentős fejlesztések már nem férnek el. 


- És mi lesz a régóta lebegtetett budapesti terveikkel?
- Megvannak a megfelelő telkeink a Westend2 és a Millenniumi Városközpontban, ez utóbbira építési engedéllyel is rendelkezünk. Összesen mintegy 200 ezer nm-nyi beruházást tudnánk elkezdeni, de spekulatívan nem fejlesztünk. Figyeljük a lehetőségeket, de a TriGranit nem egy építőipari vállalkozás, nem kell eltartanunk a kivitelezéssel foglalkozó munkásokat két projekt között, tehát nem vagyunk lépéskényszerben. A tudásban, hozzáértésben, tapasztalatban erős központunkban folyik a projektek előkészítése, és akkor bővítjük a helyi csapatot, ha elindul egy projekt. 


-  Hogyan definiálná a TriGranitot? Magyar cég, vagy inkább közép-európai, esetleg egyszerűen csak nemzetközi?
- Magyar gyökerű, innen indult cég vagyunk, de ma már nagyon erős a regionális jelenlétünk. Ennek megfelelően az említett csapat 70 %-a nem magyar, 13 nemzet fiai-lányai dolgoznak nálunk. Továbbra is itt van a központ, nem utolsó sorban azért, mert Budapest nagyon élhető város, de a TriGranit profitorientált cég, és a részvényeseknek mindegy, hogy mit és hol fejlesztünk, ők a megtérülést nézik. Szeretnénk a jelenleginél több új projektbe belevágni Magyarországon, de a tulajdonosok teljesen jogos elvárásainak is meg kell felelnünk. 


- Ha felhívnák valamelyik törvényelőkészítő bizottságból, milyen javaslatai lennének? Hogyan válhatnánk vonzóbb befektetési tereppé?
- Előkészített, jól átgondolt, hosszútávon fenntartható szabályozásra van szükség. Olyanra, amelynek részleteit egyeztették a szakmai szervezetekkel. Ha a törvényalkotás ad hoc jellegű, és amíg a transzparencia és a kiszámíthatóság hiányzik, addig Magyarország nem lesz érdekes hely a befektetők számára: ezek ugyanis mind negatívan hatnak a likviditására és a hozamszintre. 


- Lehet ezt a hátrányt számszerűsíteni?
- 20 éve dolgozom a közép-kelet európai piacokon, van tehát összehasonlítási alapom. Lengyelországban 2014-ben 3 milliárd euró-t meghaladó befektetési forgalmat regisztráltak a kereskedelmi ingatlanok terén. Osszuk el ezt a számot néggyel, mert ennyivel kisebb a magyar piac. Eszerint 750 milliót kellene „tudnunk”, 2014-ben ez a szám 580 millió euró volt, 2013-ban 320 millió és 2012-ben 200 millió alatt, tény hogy van fejlődés, ugyanakkor 2014-ben főleg magyar alapok vásároltak. Stabilitás, transzparencia, gazdasági fejlődés és kiszámíthatóság nélkül nem tudunk erről a szintről feljebb jutni. Kis ország vagyunk, kis piaccal, a világban a helyét kereső pénz könnyen kikerül bennünket. A fejlesztési terveknek lehet romantikája, de a pénznek nincs. Itt a matematika dönt. 


- Min dolgoznak most?
- Lengyelországban jó nevünk és komoly súlyunk van, több mint 10 éve vagyunk jelen az ottani piacon. Krakkóban három éve kezdtünk el egy irodaház fejlesztési programot, a Bonarka bevásárlóközpont mellett. Ebből 5 épületet befejeztünk, a hatodik épül, a hetedik az idei év végén indul, és még 3-4 továbbit tervezünk. Ez összesen 120 ezer nm bérbeadható terület. Katowicében is hasonló terveink vannak, hozzávetőlegesen 40-50 ezer nm-nyi irodaház fejlesztést indítunk várhatóan év végén vagy jövő év elején. Poznanban hasonló projekteket fejlesztünk, 2-3 iroda és szálloda építését tervezzük a korábbi munkáink mellett.  Pozsonyban 60 ezer nm irodaépületünk van engedélyezés alatt, és persze Budapestről sem mondtunk le, figyeljük a fejleményeket. 


- Az Önt „védő” asszisztenstől tudom, hogy munkájához köthetően rengeteget utazik, ezt az interjút is cipőkanállal préseltük be a naptárába. Mivel kapcsolódik ki?
- Ha tehetem, olvasok: most éppen Ken Follett Évszázad trilógiáját, amely egy századokon átívelő történelmi látkép és családregény egyben; tökéletesen ki tud kapcsolni. Fontosnak tartom a mozgást, de nem tudok rendszeresen eljárni edzőterembe, ezért inkább saját testsúlyos gyakorlatokkal tartom magam karban, vagy TRX-ezem, biciklizem. Télen előkerül a snowboard és a síléc is, nyáron vitorlázom. 




Irodakereso.info