- Mit gondol, meddig tart még a válság?
- Nem hiszem, hogy a jelenlegi helyzetet innen kellene megközelíteni. Közgazdászként azt gondolom, hogy mindig érdemes szem előtt tartani a kapitalizmus alapszabályát, miszerint a piaci szereplők kereslete-kínálata diktálja a fejlesztőknek az ütemet. Nem volt egészséges, amikor „túlpörögtünk”, és az sem az, ha teljesen leáll az építőipar. Itt is az arany középút a normális. Ha arra kíváncsi, hogy mikor indulnak be a spekulatív fejlesztések, akkor azt mondom, hogy erre 2-3 évet még biztosan várni kell. Jelenleg ilyen piaci környezet és gazdasági növekedés mellett ez a reális lépés a befektetők részéről, tehát nem a foghíjtelkek beépítése lesz a nekilóduló gazdaság első jele.
- Hanem mi?
- A közepes méretű irodaházakon az elkövetkező 5-10 évben rengeteg teendő lesz, ezek az ingatlanok nem maradhatnak így. Fel kell újítani a gépészetet, az energetikai rendszereket, a homlokzatokat. Nem véletlenül sikeresek azok a vállalkozások, amelyek úgy újítják fel az irodaházak energetikai rendszereit, hogy ők, mint külső beszállítók finanszírozzák a beruházást, amit a megrendelő a későbbiekben a megspórolt energiaköltségből fizet vissza. A véleményem az, hogy városszerte hamarosan sok ilyen jellegű építkezés lesz, számos „B” kategóriás irodaház is megújulhat, és válhat még versenyképesebbé ennek köszönhetően.
- Önök tőzsdén jegyzett cégként is ismerhetik a befektetők véleményét. Mikorra várható az intézményi befektetők visszatérése a hazai ingatlanpiacra?
- Az optikánk kívülről rosszabb, mint amilyet valójában megérdemelnénk. A plázastoppot leszámítva az elmúlt években nem is volt olyan szabályozásbeli változás, amely az ingatlanszektort érintette volna. A spekulatív fejlesztőket más motiválja, mint az intézményi befektetőket, és az utóbbiak közül a nagyobb kockázatot is elviselő csoportok már megjelentek. Az év végén újra felbukkantak Budapesten a német tőke hátterű invesztorok, mert ők is úgy látják, hogy alulértékelt piac vagyunk, és növekedés előtt állunk. Ezzel együtt be kell látni, hogy a piaci stabilitás és a tervezhetőség minden piaci szereplőnek fontos. A belvárosi ingatlanok fejlesztésénél például jó lenne előre látni, hogy mikor és milyen formában valósul meg a dugódíj.
- Hogyan alakult ki az Appeninn portfóliója?
- 2009-ben döntöttek úgy a tulajdonosok, hogy a meglévő ingatlanállományt egy cégbe szervezik, egységesítve a beszerzéseket és a menedzsmentet, kihasználva a szinergiákat. 7,5 milliárdos portfólióval indultunk, és számításaim szerint már az első évben 60 milliót takarítottunk meg a központosított energia-beszerzéssel és adminisztrációval. 2010 nyara óta jegyeznek bennünket a tőzsdén, 2013 óta a prémium részvénykategóriában vagyunk. A tulajdonosok által értékesített részvények ellenértékét (a közkézhányad növekedésével szinkronban) új tőkeként megkapjuk - tőkésítjük a tagi kölcsönöket -, a saját tőke 2,5 milliárdról 3,65-re emelkedett. Az Appeninn portfóliójának értéke mára elérte a 20 milliárd forintot. A következő mérethatékonysági lépcső a 30 milliárd forintos küszöb, amelyet elérve úgy gondolom, hogy még hatékonyabban tudjuk majd kezelni az ingatlanjainkat. Egyébként jellemzően régi projekteket vettünk át meglévő hitelekkel, amelyeket aztán refinanszírozunk.
- És a bankok partnerek ebben?
- A piaconmaradás egyik fontos feltétele a pénzintézetekkel fennálló jó kapcsolat, és transzparens vállalkozásként a bankokkal is jól tudunk együttműködni. A tőkepiaci jelenlét miatt is fontos, hogy értsük a nagy- és kisbefektetők, a pénzintézetek és bérlők igényeit is. Tavaly az MNB növekedési hitelprogramja keretében 850 millió forintnyi devizahitelünket forintosítottuk, egy 30 millió eurónyi restruktúrálással pedig részben a svájci frankban fennálló hiteltartozást is refinanszíroztunk. Az új hitelkonstrukciók hatására 200-250 millió forint szabad forrás marad a cégcsoportnál évente.
- Korábban akadt olyan pénzintézet, amely kikötötte: bebukott hitelt tilos refinanszírozni.
- Mára ez megváltozott. Ma már eleve újrafinanszírozási ajánlattal hirdetik meg a bankok a hozzájuk visszakerülő projekteket.
- Hogyan kutatják fel a soron következő projektet?
Folyamatosan keressük az akvirálandó épületeket, de kényelmes helyzetben vagyunk: mivel tudható rólunk, hogy építjük a portfóliónkat, sorra érkeznek az ajánlatok hozzánk. Érdekes látni a projektek sorsát: sok esetben először a tulajdonos árulja a hitellel terhelt ingatlant, majd amikor az „bedől”, a bank is megkeres bennünket az időközben hozzá visszakerült épülettel. Tagadhatatlan, hogy most érdemes vásárolni, nagyon olcsók az ingatlanok.
- A tőzsdei jelentéseikből viszont az derül ki, hogy mintha fékezték volna a tempót: 2013-ban a korábbinál méréskeltebb ütemben növekedtek. Miért?
- A tavalyi év legfontosabb feladata az volt, hogy a pár év alatt jelentősen megnőtt portfólióhoz igazítsuk a működési struktúránkat. Olyan integrált, ingatlanspecifikus ügyviteli rendszert vezettünk be, amely nem csak a mai 65 ezer négyzetméternyi ingatlan-állományt képes hatékonyan kezelni, de ennek akár a többszörösét is. Egyetlen példa: ha ma vennénk egy irodaházat tele bérlővel és futó szerződésekkel, egy hét múlva már a saját rendszerünkből tudnánk kibocsátani a számlákat és kezelni a hozzá kapcsolódó folyamatokat. Ez különösen annak fényében értékelendő, hogy van 25, és van 2000 négyzetméteres bérlőnk a legkülönfélébb igényekkel: akad közöttük egészségügyi szolgáltató éppúgy, mint műterem, tervezőiroda vagy nyelviskola. Ugyanakkor tavaly is akviráltunk újabb ingatlanokat.
- Melyik a legsikeresebb épületük?
- A Hattyúház. Ha két szinttel magasabb lenne, azt is ki tudnánk adni. Jó a lokáció, és a bérlőink értékelik, hogy mindenkivel egyénre szabottan bánunk. Ugyanez elmondható a IX. kerület Páva Pointra is, és a többi házunk bérbeadottsága is jóval a piaci átlag felett van. Úgy válogattunk össze a portfóliónkat, hogy mindegyik épületünknek van valami olyan előnye, amit az előző tulajdonos nem tudott kihasználni, mi viszont igen, miközben nagy hangsúlyt fektetünk a költséghatékony üzemeltetésre is.
Irodakereso.info
