-    Ha bérlőként irodát keresek, akkor átlagosan ötévente egyszer kerülök kapcsolatba a különféle minősítésekkel. Segítsen egy kicsit! Miért jó nekem, ha zöld irodát választok?
-    Mielőtt kérdésére konkrétan válaszolnék, el kell mondanom, hogy sokszor a bérbeadással foglalkozó ügynökök sem ismerik mélységében, hogy mit jelent a BREEAM, a LEED vagy DGNB minősítés, azzal pedig még kevesebben vannak tisztában, hogy az egyes minősítő rendszereken belül, a különböző szintek eléréséhez más-más követelmények tartoznak. Egy BREEAM „Pass” minősítés relatíve egyszerűen megszerezhető, míg a skála másik végén található LEED „Platinum” vagy BREEAM „Excellent” már nagyon magas szintű, minden részletre kiterjedő tervezést, kivitelezést és üzemeltetést követel meg.

-    És a másik oldal? Ha bemennénk egy zöld irodaházba, és megkérdeznénk egy tetszőlegesen kiválasztott dolgozót, hogy tisztában van-e a ház minősítésével és az azzal járó feladatokkal, valószínűleg nemleges választ kapnánk.
-    Ezért is fontos a fogalmak tisztázása.

-    Tegyük ezt! Mire jó mindez?
-    Az üzemeltetési költség nem lesz lényegesen alacsonyabb egy zöld minősített épületnél, ugyanakkor ezek a házak kisebb terhelést jelentenek a környezetükre, és hatékonyabbak is: ahol a levegőcsere és a levegő minősége megfelelően szabályozott, ott 100 munkatárs jellemzően 102 ember munkáját végzi el. Ez csak egy, kiragadott példa, de a lényeg az, hogy a zöld minősítés a bérlő számára hatékonyságnövekedést jelenthet, ennek haszna pedig pénzben mérhető. 

-    Mennyivel drágább zöld irodát építeni?
-    Ki mondta, hogy drágább? Egy 30 millió eurós projektnél a költségek ezrelékekben mérhetőek. Egy zöld minősített épület beruházási költsége nem feltétlen több, mint egy „sima” házé. A minősítés megszerzése a megfelelő tervezésen és dokumentáláson múlik. Nem mindegy ugyanakkor az sem, mikor gondolunk a minősítés megszerzésére. A tervezés kezdetén, vagy esetleg már az építkezés közben, ami megdrágíthatja a projekt költségeket.

-    Keresik a bérlők a zöld minősítésű ingatlanokat?
-    Igen, de egyelőre nem hajlandóak érte többet fizetni, viszont, ha két hasonló paraméterekkel rendelkező épület közül kell választaniuk, akkor a zöldet fogják preferálni. Egyébként. a most épülő irodaházak mindegyike a zöld minősítés megszerzésére törekszik, van, amelyik kétfélére is, és ez sem véletlen: a BREEAM és a LEED rendszerek között nincsenek nagy különbségek. Ha egy épület az egyik minősítést megkapja, akkor a másikat is viszonylag könnyen meg tudja szerezni. 

-    Egy régi épületet fel lehet készíteni valamelyik minősítés megszerzésére?
-    Van egy, a témával foglalkozó részlegünk, ahol a tanácsadók az adott irodaház esetén megnézik, hogy mekkora befektetéssel milyen szintet lehet(ne) elérni. A legalsó fokozatot egy jó elhelyezkedésű (elsősorban tömegközlekedés szempontjából), jól tervezett épületnek relatíve egyszerű elérni. Sok irodaház vezette be pl. a szelektív hulladékgyűjtést, esetleg hővisszanyerést, kerékpártárolók kialakítását vagy napkollektorok használatát, ám ez még nem feltétlen elegendő a minősítés megszerzéshez, ugyanakkor lehetnek olyan épületek is, amelyek a megfelelő pontszámot extra befektetés nélkül is elérik. A magasabb szintek már összetettebb megoldásokat kívánnak, és némi előre gondolkodást. Tanácsadóként fel szoktuk hívni a figyelmet arra is, hogy a beépített napkollektor vagy a hőszivattyú léte még nem teszi zölddé az épületet. A működtetés legalább olyan fontos, mint a tervezés: hiába gyűjtik a házban dolgozók szelektíven a szemetet, ha azt a nap végén összeöntik. Hozzáteszem, sokan csak marketingeszközként használják a zöld minősítéshez szükséges extrákat.

-    Kinek a feladata a részletek szemmel tartása?
-    A működtetés a property és facility management dolga, de a bérlők oktatására is szükség van: a zöld iroda nem önműködő, megfelelően kell használni, amibe sok minden beletartozik a helyes klímahasználattól kezdve, a klasszikus „kapcsoljuk le a lámpát” típusú tippeken át egészen a vízhasználatra vonatkozó szabályokig. 

-    Megoldható, hogy egy irodaházban mondjuk, csak egy szintet minősítsenek?
-    Természetesen. Több példát is láthatunk, hogy akár a fejlesztő a saját irodáját, akár a bérlő saját bérleményének területét minősítteti.

-    Elképzelhetőnek tartja, hogy idővel az lesz versenyhátrányban, ha valakinek nincs zöld minősítése?
-    A válságra a fejlesztők úgy reagáltak, hogy megpróbálták különlegessé tenni a projektjüket. Ennek egyik lehetséges eszköze valamely zöld minősítés megszerzése. A bérlők pedig egyre tájékozottabbak lettek, ma már sokkal tudatosabban irányítják a bérleti szerződésük megújítását. Őket sok esetben az anyavállalat CSR - corporate social responsibility – szabályrendszere irányítja a zöld irodák felé, vagyis sokszor csak azért mennek zöld irodaházba, mert ez céges elvárás. De ezzel együtt azt gondolom, hogy soha rosszabb trendet!

-    A zöld minősítés állandó? Ha egyszer megkapta egy ház, az örök érvényű?
-    A minősítési rendszerek is folyamatosan megújulnak, fejlődnek. A legújabb változatok szerint pl. a BREEAM már csak úgy adja meg a végleges minősítést, hogy a korábbiakkal ellentétben a készterméket is megvizsgálja. Ez a LEED-nél a kezdetek óta így működik. Mindemellett különbséget kell tenni, hogy új vagy meglévő épület minősítéséről beszélünk. Az új építésű házaknál a minősítés végleges, míg működő épületek minősítése esetén pedig a BREEAM évente, a LEED rendszere alapján 5 évente kell megújítani a minősítést.

Irodakereso.info